Nuove Disposizioni di Sicurezza Antincendio nei Condomini
Autore: MASSIMO MARULLO | 20 SET | Tempo di lettura: 4 min
Dal 26 settembre 2026 entra a regime una delle principali disposizioni previste dal cosiddetto “Decreto Controlli” in materia di manutenzione antincendio.
La data segna la conclusione del periodo transitorio previsto dal D.M. 1° settembre 2021 e successive modifiche: le attività di controllo e manutenzione dei presidi antincendio interessati dalla normativa dovranno essere eseguite da tecnici manutentori antincendio qualificati secondo le procedure stabilite dal Ministero dell’Interno.
Il cambiamento riguarda direttamente le imprese e i tecnici incaricati della manutenzione, ma interessa anche la gestione degli edifici condominiali e le procedure con cui vengono affidati e documentati gli interventi.
Che cos'è il “Decreto Controlli”
Il riferimento normativo principale è il D.M. 1° settembre 2021, recante i criteri generali per il controllo e la manutenzione degli impianti, delle attrezzature e degli altri sistemi di sicurezza antincendio.
Il decreto stabilisce criteri e procedure per garantire che le attività di controllo e manutenzione siano eseguite secondo le disposizioni vigenti, le norme tecniche applicabili e le indicazioni dei fabbricanti e degli installatori.
Il provvedimento è stato successivamente modificato da diversi decreti ministeriali. In particolare, il D.M. 15 luglio 2025 ha prorogato al 25 settembre 2026 l'entrata in vigore delle disposizioni relative alla qualificazione dei tecnici manutentori.
Dal 26 settembre 2026 tale fase transitoria termina.
Cosa cambia dal 26 settembre 2026
La novità principale riguarda la figura del Tecnico Manutentore Qualificato, il cosiddetto TMQ.
Per le attività rientranti nel campo di applicazione del Decreto Controlli, non sarà sufficiente affidare la manutenzione a un operatore genericamente competente nel settore antincendio: il tecnico dovrà possedere la specifica qualificazione prevista per la tipologia di presidio sulla quale è chiamato a intervenire.
La qualificazione viene conseguita attraverso il percorso previsto dal decreto, che comprende la formazione e la verifica delle competenze secondo le procedure stabilite dal Corpo Nazionale dei Vigili del Fuoco.
Un aspetto particolarmente importante è quindi la corrispondenza tra la qualificazione posseduta dal tecnico e il tipo di impianto, attrezzatura o sistema oggetto della manutenzione.
Quali presidi antincendio sono interessati?
La disciplina riguarda diverse categorie di impianti, attrezzature e sistemi di sicurezza antincendio.
Tra questi rientrano, a titolo esemplificativo:
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estintori portatili e carrellati;
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reti di idranti e naspi;
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impianti sprinkler;
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sistemi di rivelazione e allarme incendio;
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sistemi di allarme vocale per scopi di emergenza;
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sistemi di evacuazione di fumo e calore;
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sistemi di spegnimento con agenti diversi dall'acqua;
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porte e finestre apribili resistenti al fuoco.
Per ciascuna tipologia possono trovare applicazione specifiche norme tecniche e differenti requisiti di manutenzione.
Per questo motivo la gestione della sicurezza antincendio non dovrebbe limitarsi alla semplice verifica delle scadenze, ma partire da una corretta ricognizione dei presidi presenti nell'edificio e della relativa documentazione.
Cosa significa per un condominio?
Per amministratori e condomini la novità non significa necessariamente l'installazione di nuovi impianti o l'esecuzione automatica di nuovi lavori.
Il cambiamento riguarda principalmente il modo in cui devono essere organizzate e documentate le attività di controllo e manutenzione già previste.
Diventa quindi importante:
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verificare quali presidi antincendio sono presenti nell'edificio;
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mantenere aggiornato il registro dei controlli e delle manutenzioni;
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verificare che gli interventi siano affidati a soggetti qualificati per la specifica attività;
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conservare la documentazione relativa agli interventi eseguiti;
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controllare le scadenze di manutenzione, revisione e collaudo previste per i diversi presidi;
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mantenere ordinata e facilmente reperibile la documentazione antincendio dello stabile.
Una gestione documentale completa permette inoltre di ricostruire nel tempo gli interventi effettuati e lo stato di manutenzione dei sistemi di sicurezza.
Non basta più soltanto “fare la manutenzione”
La corretta manutenzione di un presidio antincendio non coincide con la semplice esecuzione di una visita periodica.
Il D.M. 1° settembre 2021 richiama infatti il rispetto delle disposizioni legislative e regolamentari vigenti, delle norme tecniche applicabili e delle indicazioni fornite dal fabbricante e dall'installatore.
La manutenzione deve quindi essere eseguita secondo criteri tecnici adeguati e documentata in modo coerente con la tipologia di presidio.
Per un edificio condominiale questo significa prestare attenzione non soltanto alla scadenza dell'intervento, ma anche alla qualificazione del soggetto che lo esegue e alla corretta conservazione delle relative evidenze documentali.
Un'occasione per verificare lo stato di sicurezza dello stabile
L'entrata a regime delle nuove disposizioni può rappresentare anche l'occasione per effettuare una verifica complessiva della documentazione e dei presidi antincendio presenti nel condominio.
In particolare, può essere utile verificare:
1. Presidi presenti
Censimento di estintori, idranti, porte resistenti al fuoco, sistemi di rivelazione, evacuazione fumo e calore e degli altri dispositivi presenti.
2. Documentazione
Verifica della disponibilità e dell'aggiornamento della documentazione relativa agli impianti e agli interventi di manutenzione.
3. Scadenze
Controllo delle periodicità previste per manutenzioni, revisioni, collaudi e verifiche.
4. Qualificazione dei manutentori
Verifica della presenza della specifica qualificazione richiesta per il presidio oggetto dell'intervento.
5. Registro antincendio
Verifica che le attività eseguite siano correttamente registrate e che la documentazione sia organizzata e disponibile.
Dal 26 settembre 2026 una nuova attenzione alla manutenzione antincendio
La conclusione del periodo transitorio previsto dal Decreto Controlli introduce quindi un passaggio importante nella gestione della sicurezza antincendio.
Per gli edifici condominiali diventa ancora più importante adottare un approccio organizzato, basato sulla conoscenza dei presidi presenti, sulla corretta programmazione delle manutenzioni e sulla verifica delle competenze dei soggetti incaricati.
La sicurezza antincendio non riguarda soltanto l'adempimento di un obbligo, ma la continuità nel tempo delle condizioni di efficienza dei sistemi destinati a proteggere persone e immobili.
Per amministratori e condomini, il 26 settembre 2026 può quindi essere una buona occasione per fare il punto sulla situazione del proprio edificio e verificare che manutenzioni, documentazione e qualificazioni siano correttamente allineate alla normativa vigente.